2024年9 月 19 日凌晨 2 时，美联储宣布下调联邦基金利率 50 个基点至 4.75%-5.00%，超市场预期，系 2020 年 3 月 16 日以来首次降息！
美联储此举旨在缓解通胀下降后的经济增长放缓，防止就业市场崩溃。受降息影响，美国三大股指涨幅加大，黄金价格创新高，人民币离岸汇率升至近期新高。美联储官员预计，年底利率将降至 4.4%，远低于 6 月经济预测的 5.1%。到 2025 年底，借贷成本预计再降一个百分点至 3.4%。美联储降息对全球资产配置、美元流动性、美股、美债、大宗商品走势及他国经济有重要影响。
| 降息可能对EB5项目的影响 |
1、市场流动性增强
快速降息直接影响资金成本，利率下降，信贷周期进入上行，银行、机构愿放更多资金入市。EB5 项目资金结构中，银行贷款、夹层贷款利率会降低，可挽救贷款到期、资金链困难的 EB5 老法项目。
降息通常使资本市场流动性大增。利率降低，全球资金离高息美债市场，涌入资产、衍生品市场。“大水漫灌” 释放大量流动性，进入股指地产等领域，商业地产市场买卖家数增多，市场交易活跃，周期缩短。
2、商业地产上行
联邦基金利率从近零升至 5.25%-5.5% 这两年，融资收紧、商业地产价跌，引发恶性循环，美国房地产价已回吐两年全部涨幅。
回顾美国几次降息表现，利率是影响房地产重要因素，降息常与房价上涨相关。特别是商业地产价格指数，出租公寓、运营酒店为代表的商业地产对利率更敏感，销售、投资和开工景气度应上升，或带来更多房地产投资机会。
图例：绿色代表商业地产、灰色代表居民住宅
3、资产估值上升
商业地产中，资本化率（Cap Rate）是估算商业地产价值的重要财务指标，指物业净营运收入（NOI）与市场价格之比。
Cap Rate 可视为商业地产投资预期回报率，反映投资者对物业未来收益预期和风险评估。Cap Rate 对商业地产退出价格有直接影响，降息周期里利率下降带动 Cap Rate 下降，Cap Rate 与资产估值的反比关系使项目退出估值提升。即大部分 EB5 项目在降息周期退出时能以更高交易价格出售，收获足够利润分配给投资人本金和利润。
总结而言，市场流动性、Cap Rate、商业地产价格均与利率背离。进入降息周期，利率下行使 EB5 商业地产项目处于良好宏观环境。更高价格、估值和市场流动性让项目推出时有更好交易价格和速度，投资人能更快收回本金收益。
同时，Trump 与 Harris 大选之争给移民政策走向带来不确定性。增加美国居民成本，打击亲属移民，更多签证配额分给 EB 类别移民。EB5 项目或迎来资金与身份安全的黄金投资期。
| EB5 投资人应对之策 |
EB5 申请人应结合自身情况，抓紧新政 EB5 无排期窗口期，迅速递交以一步到位获身份，防未来经济环境与移民政策变化。若申请人对拿卡时间无急切需求，选更符合商业逻辑、成熟的城市 TEA 项目更利投资本金回款。挑选 EB5 项目时更要注重团队与品牌，选有历史业绩、资金实力的基金团队。
